الحلول العملية تجاة حظر التصرف فى وحدات الإسكان الاجتماعي
بقلم/ محمد حسين نجم
المحامي بالنقض
قدر المشرع المصرى تحقيق الحق فى سكن كريم للمواطنين منخفضى ومتوسطى الدخل ، وبالإضافة إلى قطع أراض عائلية صغيرة لذوى الدخول المتوسطة ، القانون رقم 93 لسنة 2018، الجريدة الرسمية العدد 23 مكرر (أ) بتاريخ 11/6/2018.
ولتحقيق وصول الدعم إلى طبقة محددة من المواطنين قرر بعض الضوابط للاستفادة بالوحدة السكنية وهى التزام المنتفع باستعمالها لسكناه هو وأسرته على نحو منتظم ودائم لمدة لا تقل عن خمس ىسنوات من تاريخ استلامه للوحدة ، ويستثنى من هذا الحظر الحالات التى يصدر قرار باستثنائها من مجلس الصندوق ، المادة (4/1 (
وذات الشرط ينطبق على قطع الأراضى المعدة للبناء وهو استخدام المنتفع للمبنى لغرض السكنى فقط ، ويحظر التصرف فيها أو جزء منها إلا بعد مرور خمس سنوات من تاريخ اعتماد شهادة صلاحية المبنى بالكامل للإشغال من الجهة الإدارية المختصة لشئون التخطيط والتنظيم ، أو الحصول على موافقة مجلس إدارة صندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى .
وقد حظر القانون على مصلحة الشهر العقارى والتوثيق إجراء تصديق أو إثبات تاريخ على التصرفات أو إجراء التوكيلات والتنازلات أو إجراء أى معاملات على وحدات أو أراضى برنامج الإسكان التعاونى الاجتماعى إلا بعد موافقة الصندوق ، ويستثنى من ذلك حالات تسجيل الوحدة أو الأرض باسم المستثمر ، وقيد الرهن أو حق الامتياز أو التوكيلات لصالح جهات التمويل العقارى .
وقرر القانون جزاء البطلان على أى تصرف فى الوحدة أو جزء منها على خلاف أحكام القانون والقرارات الصادرة تنفيذا له ، وقرر العقاب لمن يخالف هذا الحظر بالحبس والغرامة ، يراجع المقال المنشور باسم” عقوبة تصرف المنتفع من الإسكان التعاونى لغير غرض السكني الشخصية”
وقد يستفيد البعض من المنتفعين بالوحدة السكنية ، ويقوم بالالتزام بتنفيذ الحظر بعدم التصرف فى الوحدة أو جزء منها بأى نوع من انواع التصرفات وهذا ما يهدف إليه المشرع من تقرير الحظر والعقاب على من يخالفه .
والتصرفات المحظورة هى كل تصرف يؤدى إلى عدم استفادة المنتفع واسرته للوحدة السكنية ، من بيع أو تقرير أى حق انتفاع على الوحدة ، وبتلك التصرفات يقع المنتفع تحت طائلة القانون بالحبس والغرامة ، واسترداد الوحدة أو قطعة الأرض .
ويتساءل البعض عن الاستضافة كمخرج من قيد الحظر ، والاستضافة هو أن يقوم الشخص باستضافة غيره من الأشخاص فى العين (المسكن) فترة قصيرة أو طويلة ، وعرفت محكمة النقض الاستضافة بأنها ” أن يستنزل المستأجر ضيوفا تربطه بهم قرابة أو صداقة متينة لمدة قصيرة أو طويلة وذلك بصفة عارضة واستجابة لظروف طارئة شريطة أن يظل المستأجر بالعين المؤجرة دون أن يتخلى عنها ، الطعن رقم 849 لسنة 46 قضائية ، جلسة 2/12/1981.
ونقرر أن الاستضافة تتطلب وجود المنتفع بالوحدة السكنية مع الشخص الآخر كضيف نظرا لارتباطه بقرابة أو صداقة متينة ، دون أن يرتب أى حق للطرف الآخر تجاه العين ، وعلى ذلك يمكن أن تكون الاستضافة حق للمنتفع تجاه الإسكان التعاونى ، ولا يعتبر إخلالا بالحظر من التصرف متى توافرت شروط ” الاستضافة ” .
ولكن الواقع العملى يؤكد وجود مشكلة فى حالة تخصيص وحدة لأحد الأشخاص ، ويقوم بالتصرف قبل الاستلام وأثناء فترة الحظر ، والواقع العملى يؤكد أن بعض المنتفعين يقومون بكتابة عقد بيع ابتدائى ببيع وحدة الإسكان الاجتماعى ، وعمل توكيل خاص بالتعامل مع البنك وصندوق الإسكان .
ونناشد المشرع بتعديل القانون لتحقيق موائمة بين الحكمة التى توخاها المشرع من تقرير الانتفاع بالإسكان التعاونى ، وهو مساعدة منخفضى ومتوسطى الدخل فى الحصول على وحدة سكنية أو قطعة أرض ، ولقصر الانتفاع بالإسكان التعاونى لفئة محددة ، فقد قيد الحق فى التصرف بأى نوع من أنواع التصرفات للوحدة السكنية أو الأرض ، واعتبرها جريمة .
والأمر الثانى حق المنتفع من تقرير حقه فى التصرف فى الوحدة السكنية ، دون الالتزام بميعاد حظر التصرف ، مع تقرير المشرع لرسوم فى حالة التنازل قبل الحظر ، فى ظل وجود نص يعطى لرئيس صندوق الإسكان الحق فى التصالح مع المنتفع فى أى حالة كانت عليها الدعوى ، مقابل أداء مبلغ للصندوق لا يقل عن الحد الأدنى للغرامة ، ويترتب على التصالح انقضاء الدعوى الجنائية بالنسبة للجريمة التى تم التصالح فى شأنها ، وتأمر النيابة العامة بوقف تنفيذ العقوبة إذا حصل الصلح أثناء تنفيذها ولو بعد صيرورة الحكم باتا ، المادة (20 (
وتقرير رسوم أيضا للتنازل بعد انتهاء ميعاد الحظر لنقل الملكية ، واعتماد تسجيل خاص لمالك الوحدة والتصرفات التى تقع عليها ، لتحقيق الحماية ، وحق الدولة فى تحصيل رسوم عن التنازل لغير الشخص الذى ينتفع بالوحدة ، وبذلك يتحقق التوافق بين هدف القانون من قصر الانتفاع بالوحدة لأشخاص محددة ، ورغبة المنتفع فى التنازل عن الوحدة تقديرا لظروفه الخاصة ، من بُعد الوحدة السكنية عن محل عمله أو أى ظروف أخرى .
وتدخل المشرع يحقق الصالح العام لقيام الكثير من المنتفعين من التنازل بعيدا عن النور ويسقط الحظر ، دون استفادة الخزانة العامة لمبالغ قد تتحقق من تقريرها من مخالفة الحظر بسداد رسوم يقدرها الصندوق وفق تعديل تشريعى .
وأخيراً لزاما علينا تقديم التحية للحكومة المصرية فى التوسع فى إنشاء هذا الكم العظيم من وحدات الإسكان التعاونى فى كافة أنحاء الجمهورية ، تحقيقا لتوجهات السيد/ عبد الفتاح السيسى – رئيس جمهورية مصر العربية – فى توفير الوحدات السكنية لمنخفضى ومتوسطى الدخل .
